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泡沫之旅 @ 9/26/2006

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  历史上有很多“荷兰郁金香” “英国南海” “美国房地产和蓝筹股”“日本房地产”“美国科技股”“中国君子兰邮票” 当然还没结束。。。。。。

  很多很多,在这些故事里一些人也曾短暂获得过回报,但最终幸免于难的人毕竟是凤毛鳞角。

  郁金香事件发生在17世纪初较为保守的荷兰。郁金香被一位植物学家引进10年后,大家开始对这种植物狂热。Charles Mackay 在他名为《梦幻回忆录》一书中,按时间顺序记载了这一事件并谈到,荷兰的传统工业因人们对郁金香狂热而下滑。“贵族,市民,农民,商人,海员,运动员,女佣和裁缝都沉醉在郁金香的投机热潮中。所有人都认为:人们对郁金香狂热会持续下去,世界各地的投资者会云集荷兰,以荷兰人开出的任何价格求购郁金香。

  那些起初认为价格不会上涨的人,看到亲戚朋友满载而归,无不捶胸顿足,懊恼不已。很少有荷兰人抵制住这场投机活动的诱惑。这场闹剧一直从1634到1673年初,人们不稀拿地皮,珠宝,家具等东西换小小的郁金香球茎,为的是后者更值钱。此时他的价格已经是天文数字。

  1637年1月开始以超过20倍速度增长的球茎价格,在2月以超过20倍速度滑坡。尽管政府出面托市,他还是跌的一文不值,比不上一枚洋葱的价格。很明显这是所有投机狂潮的共性:价格最终上升到另人不安的水平,有人开始清仓,时隔不久,其他投资者尾随清仓。就如同雪球滚下山一般,顷刻间,市场便为惊惶所笼罩。

  那些最游戏刚开始就把球茎一售而空的人境遇又如何呢?在此之后荷兰经济陷入长期萧条,总而言之,人们无一幸免。

美国1920的房地产泡沫:强调自由和繁荣的美国人正式导演了一场人类文明史最壮观的投机热潮和最惨重的崩盘。

  那一时期本身就是一个最适合产生投机热的温床:整个国家出现持续增长,经济空前繁荣。人们对美国经济信心百倍。正是这样的乐观态度,征服整个北美的美国,向投机房地产热投降了。

  投机热的中心是佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于人口增长速度过快,导致住房供不应求,地价暴涨,全国都被这里投资神话吸引着,纷至踏来。另外宽松的贷款条件也给这次危机火上浇油。

  尤其在1923年―1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

  所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场,新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升,那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降,银行只好收回土地到市场拍卖,这些土地又带给市场新的压力。转眼之间,银行对买地者要求远超10%的定金。人们不再讨论只升不跌的佛罗里达地产。当然,新的买主即刻消失,只余下一间又一间倒闭的银行。

  到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,房产30年的价格都没有上涨。许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷-克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机,间接引发世界大战。

日本房地产泡沫:东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

  20世纪30年代以后的60年间,世界房地产领域基本上没有出现大的波澜,但进入90年代后,日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

  20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。

  受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

  所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。

  从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

东南亚、香港房地产泡沫:香港业主平均损失267万港元

  继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历,而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,并陆续出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场,加上银行信贷政策的放任,促成了房地产泡沫的出现。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是,当时这些国家没有很好地进行调控,最终导致房地产市场供给大大超过需求,构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退。

  东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时,李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域,香港十大房地产公司也先后公开上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

  1984年―1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港,人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

  就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998年―2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

  可以说,发生在上个世纪的3次房地产大泡沫,对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失,也留下了宝贵的经验教训,而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

  每次经济过热,人们贪欲横流,热衷的认为他们可以在泡沫破裂前大赚一笔,或是认为经济永远上涨的,价格永远上涨,房地产永远上涨。这种想法过去曾经充斥各国,永远不停的卷土重来。

  历史给我们的教训是由于人们的狂热火箭般彪升的价格,最终摆脱不了象地球引力一样的金融规律的作用。不正常的价格可能持续很多年,但最终还是走向回归。
发布于 9/26/2006 10:35:38 | 评论:0

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